北京市朝陽區(qū)地鐵15號(hào)線關(guān)莊地鐵旁，原本是閑置的大庭院，現(xiàn)在改造成長屋。不僅建有303套長租公寓，還配備了聯(lián)合辦公空間、咖啡廳、廣場等工作、生活設(shè)施。近年來，這種住房租賃市場開始規(guī)模化發(fā)展。

住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部最近在主頁上公布，5月12日、14日，住宅建設(shè)部分在沈陽和廣州召開了40個(gè)城市發(fā)展保障性租賃住宅座談會(huì)。會(huì)議上，40個(gè)城市大力發(fā)展保障性租賃住宅，促進(jìn)新市民、青年住宅困難問題的解決。會(huì)議上特別提出了保障性租賃住宅2021年的計(jì)劃。

大力發(fā)展租賃住房也成為各地政府工作中解決住宅問題的重要計(jì)劃。例如，深圳在年度工作計(jì)劃中提出2021年籌集租賃住宅10萬套的上海計(jì)劃在2021年增加5.3萬套租賃住宅供應(yīng)，包括8000套公營住宅在內(nèi)的武漢計(jì)劃在2021年新建，籌集租賃住宅9.3萬套……

住房困境解讀良策

大城市將發(fā)展保障性租賃住宅，解決新市民、青年住宅問題列入重要議事日程。在今年4月9日住宅建設(shè)部召開的保障性租賃住宅工作座談會(huì)上，住宅建設(shè)部副部長倪虹說。

截至2020年底，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已超60％。據(jù)北大光華管理學(xué)院研究，預(yù)計(jì)到2035年我國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到75％～80％。也就是說，未來15年將有2-3億人進(jìn)城。這些人口進(jìn)城面臨的第一個(gè)問題就是住房。發(fā)展租賃住宅，有助于盡快實(shí)地解決這些城市農(nóng)村人口的住宅需求，使這些城市農(nóng)村人口真正融入城市。

住建部部長王蒙徽表示，大城市房價(jià)較高，租賃市場也存在供給結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序不規(guī)范、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問題，新市民、青年人尤其是從事基本公共服務(wù)人員等群體的住房困難問題較為突出。

在此背景下，發(fā)展保障性租賃住宅，成為解決良策。2020年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議特別提及長租房政策的完善、土地供應(yīng)的傾斜和單列、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的降低、市場秩序的規(guī)范和整頓等具體抓手，預(yù)計(jì)租房建設(shè)的制度體系和市場體系將更加完善健全。

為什么住房問題集中在年輕人身上？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，目前大城市的住房問題主要集中在新市民、年輕人身上。因?yàn)榻?jīng)過十二五、十三五兩個(gè)五年計(jì)劃，兜底式住房保障基本解決了低保低收入住房困難家庭的住房需求。

同時(shí)，近年來房價(jià)持續(xù)上漲，新進(jìn)城的年輕人、新市民，他們甫一進(jìn)城，就面臨著高房價(jià)、高房租，現(xiàn)在的新市民、年輕人不僅要租，還要有體驗(yàn)和生活。但是，現(xiàn)在的租賃供應(yīng)是二級(jí)分化，租賃體驗(yàn)差的城中村，租金高的長租公寓和商品租賃住宅。同時(shí)，后者在管理上也不令人滿意。因此，需要低租金、小戶型的保障性租賃住宅。

事實(shí)上，早在2016年，國務(wù)院就發(fā)布了《關(guān)于加快房屋租賃市場培育和發(fā)展的幾點(diǎn)意見》，尤其關(guān)注房屋租賃。

2017年住宅建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會(huì)等部門共同發(fā)布的《關(guān)于人口流入的大中城市加快住宅租賃市場發(fā)展的通知》，鼓勵(lì)住宅租賃國有企業(yè)閑置和低效利用的國有現(xiàn)場、商業(yè)辦公室等，按規(guī)定改建為租賃住宅。

之后，財(cái)政部發(fā)布了《中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程特別資金管理辦法》，為公營住宅保障和城市小屋區(qū)改造、舊住宅區(qū)改造、住宅租賃市場發(fā)展提供特別資金支持。前16個(gè)城市和第2個(gè)8個(gè)城市相繼列入中央財(cái)政補(bǔ)助金范圍，特別資金補(bǔ)助金用于2019年至2021年間新建、改建、運(yùn)營的住房租賃項(xiàng)目。

近兩年來，租賃住宅政策發(fā)布速度加快。2020年中央和許多政策促進(jìn)租賃市場發(fā)展，9月發(fā)布的《住房租賃條例（征求意見稿）》進(jìn)一步推進(jìn)了中國住房租賃行業(yè)的規(guī)范、健康發(fā)展。政策規(guī)劃多次強(qiáng)調(diào)租賃和購買，探索利用集體建設(shè)用地按規(guī)劃建設(shè)租賃住宅，完善長期租賃政策，擴(kuò)大保障性租賃住宅供應(yīng)。

《住房租賃條例（征求意見稿）》在租賃和租賃、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、法律責(zé)任等方面提出了60多項(xiàng)規(guī)范措施，明確提出了嚴(yán)格控制長租公寓領(lǐng)域高進(jìn)低出租金貸款等現(xiàn)象，規(guī)范住房租賃合同的網(wǎng)絡(luò)簽名申請(qǐng)，穩(wěn)定各地租金水平。

對(duì)于住宅租賃領(lǐng)域，十四五計(jì)劃主張房子是為了住，不是為了炒魷魚的定位，租賃合并，按城市政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。有效增加保障性住房供應(yīng)，完善土地轉(zhuǎn)讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按建設(shè)租賃住房，完善長期租賃政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供應(yīng)。

今年全國兩會(huì)期間，全國人民代表大會(huì)代表、山東省住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長王玉志建議，應(yīng)綜合運(yùn)用法律、行政、稅收、金融等多種手段，加快租賃住宅的發(fā)展。其中，國家層面應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)條例，為行業(yè)監(jiān)督提供法律支持。

全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌在接受媒體采訪時(shí)表示，未來房屋租賃市場的發(fā)展最重要的是形成多樣化的投資結(jié)構(gòu)和供應(yīng)主體。例如，有保障性的公營住宅、有政府補(bǔ)助金的租賃住宅、有市場化的長期租賃住宅等，各有目標(biāo)客戶。租賃市場的土地供應(yīng)也更加豐富，包括傳統(tǒng)的土地供應(yīng)、集體建設(shè)用地、偶像土地等，有助于增加租賃住宅的供應(yīng)，穩(wěn)定租賃水平，更好地解決新市民的住宅問題。

在我國城市化持續(xù)發(fā)展、人口流入的大城市房價(jià)高的企業(yè)背景下，發(fā)展保障性租賃住宅意義重大，是解決大城市住宅 問題、解決房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的有效方法。國家發(fā)改委房地產(chǎn)研究中心主任劉琳告訴記者。

政策出臺(tái)，落地加快。

租賃房的發(fā)展，需要多方面的協(xié)同推廣。供應(yīng)方的支持無疑是最有力的幫助。在北京、蘇州、南寧、成都等土地拍賣中，提出了建設(shè)公共租賃用住宅的要求。

另外，金融政策的支持也在路上。2020年6月12日，沈陽、南京、青島、合肥、長沙等5個(gè)城市在北京與中國建設(shè)銀行簽署了發(fā)展政策租賃住宅戰(zhàn)略合作協(xié)定。建設(shè)銀行預(yù)計(jì)將提供1100億元以上的貸款，支持5個(gè)城市今后3年內(nèi)以市場化運(yùn)營方式籌集約40萬套（間）政策租賃住宅，解決約80萬新市民的安居問題。

李宇嘉建議，為了更好地發(fā)展保障性租賃住宅，建立政策性住宅金融機(jī)構(gòu)，承擔(dān)政策性功能。國外有政策性住房金融，在我國政策性金融體系中，沒有住房金融，需要補(bǔ)充短板。此外，還應(yīng)鼓勵(lì)市場資金進(jìn)入。政府從規(guī)劃、土地、稅收等方面的統(tǒng)一支持政策落實(shí)后，必須切實(shí)降低成本，形成賺錢的效果。目前，無風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率相對(duì)較低。一旦有相關(guān)可觀可持續(xù)的利潤預(yù)期，社會(huì)資金將進(jìn)入。

保障性租賃住房建設(shè)的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在收益率過低、社會(huì)資金投入意愿不高、長期低成本資金支持不足。劉琳認(rèn)為，為了促進(jìn)保障性租賃住宅的健康發(fā)展，有必要降低保障性租賃住宅建設(shè)成本，同時(shí)提高收益率是吸引社會(huì)資金的基礎(chǔ)。另外，如果能加快住宅租賃領(lǐng)域的REITs試驗(yàn)，也是有效的金融支援政策。

近年來，住房租賃市場曾面臨許多問題，如長期租賃公寓，許多租賃人面臨困境。但很快，各地的應(yīng)對(duì)政策出臺(tái)了。4月26日，住宅建設(shè)部等6個(gè)部門共同發(fā)聲，為長租公寓劃紅線

住房建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會(huì)等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)督的意見》通知，加強(qiáng)就業(yè)管理，規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為，開展住房租賃資金監(jiān)督，禁止使用住房租賃消費(fèi)貸款，合理控制住房租賃水平，妥善解決住房租賃糾紛等。

針對(duì)房屋租賃市場在不同時(shí)期、不同地區(qū)出現(xiàn)的特點(diǎn)，多個(gè)城市也出臺(tái)了相應(yīng)的政策。今年2月1日，深圳住房建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房租賃市場穩(wěn)定健康發(fā)展的一些措施》（征求意見稿）的通知，從多渠道增加租賃住房供應(yīng)，提高住房租賃支持力，建立城中村住房規(guī)?；赓U改造機(jī)制等方面提出了24項(xiàng)措施。其中，特別是推進(jìn)庫存住宅改造租賃住宅，通過城中村住宅規(guī)?；赓U改造提供租賃住宅，開展已建成的商業(yè)和辦公住宅按規(guī)定改建為公寓、宿舍等形式的租賃住宅試驗(yàn)。

北京住房建設(shè)委員會(huì)等六部門于2月2日發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的通知》，要求住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收租金額的原則上不得超過3個(gè)月租金。

一些城市對(duì)租賃住房制定了具體目標(biāo)。上海市房管局局長王框架表示，在十四五期間，上海新提供20萬套租賃住宅和20萬張床，建立保障性租賃住宅租金定價(jià)機(jī)制，進(jìn)一步規(guī)范住宅租賃市場秩序，加強(qiáng)主體管理、租賃住宅來源驗(yàn)證，加強(qiáng)租賃押金監(jiān)督等。