“14號文”明確兩大目標(biāo)：

一是，“在大城市加大保障性住房建設(shè)和供給，提高保障性住房在住房總供給中的比例，解決工薪收入群體住房困難，穩(wěn)定工薪收入群體住房預(yù)期，為落實房子是用來住的、不是用來炒的定位提供住房支撐?！?/span>

二是，“推動建立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展?！?/span>

保障房地位明顯提升，“市場＋保障”雙軌制將逐漸形成。今年以來，保障房建設(shè)受到中央高度重視，多次提出要加大保障性住房建設(shè)和供給。4月28日，中央政治局會議提出要“規(guī)劃建設(shè)保障性住房”；7月24日，中央政治局會議再次強調(diào)“要加大保障性住房建設(shè)和供給”；8月25日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》；9月4日，規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會召開，將規(guī)劃建設(shè)保障性住房提升至中國式現(xiàn)代化戰(zhàn)略全局高度。未來，隨著保障房的大規(guī)模供應(yīng)，保障房將有效地滿足剛性住房需求，而市場化商品住房將重點滿足改善性住房需求，“市場＋保障”雙軌制將逐漸形成。

圖：2023年以來中央關(guān)于保障房規(guī)劃建設(shè)的相關(guān)政策

資料來源：中指研究院綜合整理

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表：《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》的要點

資料來源：中指研究院根據(jù)公開資料整理

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保障對象：配售型保障房的保障對象主要包括：工薪收入群體、機關(guān)事業(yè)單位人員和企業(yè)引進人才。其中住房有困難且收入不高的工薪收入群體的保障對象范圍與以往經(jīng)適房的保障對象范圍類似；而機關(guān)事業(yè)單位人員和企業(yè)引進人才屬于新納入的保障對象群體，未來可能會出現(xiàn)一部分企事業(yè)單位自建保障房，以滿足職工的住房需求。

面積標(biāo)準：以?；緸樵瓌t?；蚺c公租房、保租房和以往經(jīng)適房等保障房相似，配售型保障房的面積標(biāo)準也將會有所限制；但作為配售型的保障房，其整體面積標(biāo)準可能會略高于配租型保障房；同時，針對不同保障對象的配售型保障房的面積標(biāo)準可能也會有所差異。

定價規(guī)則：配售型保障房將采取市場化方式運作，按保本微利原則確定銷售價格，成本主要包括劃撥土地的成本（征地和征收補償）和項目建安成本。

運營管理：配售型保障房實行封閉管理，和商品住宅市場完全隔離，這一規(guī)定與以往經(jīng)適房政策有明顯差別。通過封閉管理，可以避免保障房的流失，進而可以確保保障房項目能夠持續(xù)發(fā)揮住房保障的功能。

“14號文”提出“支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐”。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，上海、北京、深圳等共35個城市城區(qū)常住人口超過300萬。在這些城市中，熱點一二線城市未來預(yù)計將加快推進保障房供應(yīng)，一方面，熱點城市人口基數(shù)大，住房需求旺盛，住房供求在一定程度上仍不平衡；另一方面，熱點城市房價相對較高，居民購房壓力較大，對于保障房的需求相對較多。

表：2020年城區(qū)常住人口超過300萬的城市名單

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

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住房制度改革以來，我國住房保障體系經(jīng)歷過多次調(diào)整。經(jīng)適房、廉租房、限價房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房等各類保障性住房先后出現(xiàn)，不斷推進我國住房保障體系的演變與完善。除此之外，各城市也出臺過地方性的保障房，比如北京的自住型商品房、深圳的安居型商品房和可售型人才房。2006年，建設(shè)部等部門聯(lián)合發(fā)文出臺“90／70政策”，即“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上?！蓖ㄟ^調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)支持剛性住房需求。2021年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出大力發(fā)展保租房，我國住房保障體系調(diào)整為以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。本次“14號文”提出了配售型保障房，并要求“協(xié)調(diào)好保障性住房與商品住房、保障性租賃住房等的關(guān)系”，未來共有產(chǎn)權(quán)住房等其他銷售型政策性住房或?qū)⑼顺鰵v史舞臺，而統(tǒng)一由配售型保障房取代，我國住房保障體系進一步調(diào)整與完善。

綜觀保障房發(fā)展歷史，契合剛需群體住房需求對保障房建設(shè)至關(guān)重要。部分保障房項目因為區(qū)位偏遠、配套缺失等問題，無法滿足保障群體需求，最終項目長期空置，造成資源浪費等問題。目前，部分城市共有產(chǎn)權(quán)住房的供給就存在結(jié)構(gòu)性問題，偏遠郊區(qū)的項目去化緩慢，比如北京房山、延慶、平谷的共有產(chǎn)權(quán)住房出清周期都超過了50個月。所以，未來配售型保障房建設(shè)籌集過程中，需要特別關(guān)注區(qū)位、配套等因素，切實滿足剛需群體的住房需求。

表：我國住房保障體系的演變歷程

資料來源：中指研究院綜合整理

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回顧過去，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1994年至2007年，我國共建設(shè)廉租住房、經(jīng)濟適用住房等保障性住房1000多萬套。自2008年大規(guī)模實施保障性安居工程以來，到2018年底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程合計開工約7000萬套，其中公租房（含廉租住房）1612萬套、經(jīng)濟適用住房573萬套、限價商品住房282萬套、棚改安置住房4522萬套。據(jù)此估算，若不考慮棚改安置住房，2008-2018年我國保障性住房合計開工約2500萬套，年均開工規(guī)模約為220萬套，其中配租型保障房約140萬套，配售型保障房（經(jīng)濟適用住房＋限價商品住房）約80萬套。

保障房建設(shè)有利于保障和改善民生，有利于擴大投資，但當(dāng)下我國房地產(chǎn)總體供過于求，多數(shù)城市存在較大庫存壓力，剛需入市緩慢，如果大量新建保障房將對商品房，尤其是剛需市場進一步形成分流，一方面或?qū)?dǎo)致城市中大量剛需未售項目去化難度加大，另一方面，現(xiàn)有客戶手中的中小戶型出售困難也會造成住房置換鏈條受阻，這些都會對商品住房市場銷售造成沖擊。

建議配售型保障房以籌集為主、新建為輔。“14號文”提出“商品住房庫存大的城市，可改建或收購存量商品住房用作保障性住房，盤活閑置土地和房屋，避免重復(fù)建設(shè)造成浪費?！蓖ㄟ^收購市場存量房屋來改建保障房，一方面可以加快保障房供應(yīng)的節(jié)奏，另一方面也可以有效地去化市場庫存，減輕房企資金壓力，促進商品房市場加快恢復(fù)。

如果本次配售型保障房政策能夠貫徹落實并長期發(fā)展，未來對商品住房市場的限制性政策預(yù)計將減少，市場和保障的關(guān)系將會逐漸理順，商品住房能夠逐漸回歸商品屬性。長期來看，剛性住房需求可以由保障房滿足，工薪收入群體可以放開手腳為美好生活奮斗；同時，房企無需再受到面積、價格等限制，也可以放開手腳打造高端改善性產(chǎn)品，專注滿足改善性住房需求。

總體而言，保障房的大規(guī)模建設(shè)與供應(yīng)，對房地產(chǎn)行業(yè)、市場、企業(yè)都將產(chǎn)生重大影響。本次《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》的出臺，或預(yù)示著“新房改”即將到來，未來我國住房供應(yīng)體系將發(fā)生顯著變化，保障房的地位明顯提升，“市場＋保障”雙軌制將逐漸形成。配售型保障房是在我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化的背景下提出的，我國住房保障并非簡單復(fù)制“新加坡模式”，而是正在積極探索“中國模式”。